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교육

가게 계약 만료 시 꼭 알아야 할 명도 소송 대응법: 법적 대응 가이드 제공💡

by livewise 2025. 7. 18.

가게 계약 만료, 명도소송 승리 비법

서론: 가게 계약 만료와 분쟁 대응의 중요성

가게 임대차 계약이 만료된 후에도 임차인이 퇴거를 거부하거나 보증금 반환을 지연하는 사례가 급증하고 있습니다.

임대인은 계약 만료 전부터 체계적인 준비와 법적 절차를 숙지해야 분쟁을 최소화하고, 보증금을 안전하게 회수할 수 있습니다.

이 글에서는 계약 만료 전 사전 준비부터 내용증명 발송, 명도 소송 절차, 강제집행, 실제 사례까지 단계별로 상세히 다룹니다.

💡 알아두세요
명도소송은 임대인이 임차인에게 임대차 목적물(가게, 건물 등)의 반환을 요구하는 소송으로, 계약 만료 후 임차인이 퇴거하지 않을 경우 진행하는 법적 절차입니다.

1. 계약 만료 전 사전 준비

1) 만료 6개월 전 안내

  • 문자·이메일로 계약 만료 예정일과 갱신 의사 확인
  • 권리금·시설물 정산 계획서 초안 공유

📝 안내문 예시
"OOO님, 안녕하세요.

저희 건물 3층 임대차 계약이 2025년 1월 15일부로 만료됨을 알려드립니다.

계약 갱신 또는 종료 의향을 8월 15일까지 회신해주시면 감사하겠습니다."

2) 정산 내역서 작성

  • 보증금, 월세·관리비 체납 여부, 권리금 계산 결과를 표 형태로 정리
  • 임차인과 함께 검토해 분쟁 소지 사전 차단
항목 금액 비고
보증금 30,000,000원 반환 예정
미납 월세 -1,500,000원 3개월 체납분
미납 관리비 -450,000원 3개월 체납분
시설물 감가상각 -500,000원 수도배관 파손
최종 반환액 27,550,000원 계약 종료일 정산

3) 점포 상태 증거 수집

  • 계약 만료 한 달 전, 당일, 철거 후 사진 및 동영상 촬영
  • CCTV 캡처·출입 기록 등 객관적 자료 확보

⚠️ 주의사항
증거 수집 시 반드시 날짜와 시간이 표시되도록 설정하세요.

가능하면 제3자(관리인, 이웃 점주 등)가 함께 입회한 상태에서 촬영하는 것이 추후 증거력을 높입니다.

2. 내용증명 발송 및 사전 협상

📤 발송 시점

계약 만료일 30일 전

📨 발송 방식

등기우편 '내용증명'

📝 기재사항

  1. 퇴거 및 보증금 반환 기한(예: 만료일로부터 15일 이내)
  2. 미이행 시 법적 조치 예고(명도 소송·강제집행)
  3. 분할 반환·중재안 등 협상 제안 옵션

🤝 사전 협상의 장점

소송 비용·시간 절감, 자진퇴거 유도

내용증명 작성 예시

제목: 상가건물 임대차계약 종료에 따른 명도 요청

수신인: 홍길동 (임차인)

발신인: 김철수 (임대인)

발송일: 2025년 6월 12일

 

1. 본 건물(서울시 강남구 테헤란로 123, 2층 201호)에 관한 임대차계약은 2025년 7월 12일부로 계약기간이 만료됩니다.

2. 임대인은 계약갱신을 원하지 않으므로, 계약 종료일로부터 15일 이내(2025년 7월 27일까지) 모든 시설물 철거 및 원상복구 후 점포를 명도해주실 것을 요청드립니다.

3. 보증금은 점포 상태 확인 후 이상이 없을 시 명도일로부터 7일 이내에 지정계좌로 반환해 드리겠습니다.

4. 위 기한까지 명도가 이루어지지 않을 경우, 부득이하게 명도소송 및 강제집행 절차를 진행할 예정임을 알려드립니다.

5. 원만한 해결을 위해 협의가 필요하신 경우, 본 내용증명 수령 후 7일 이내에 연락주시기 바랍니다.

💡 전문가 팁
내용증명은 법적 효력이 있는 것은 아니지만, 추후 소송 시 중요한 증거 자료가 됩니다.

정중하면서도 명확한 어조로 작성하고, 구체적인 날짜와 금액을 명시하세요.

3. 명도 소송 절차 세부 분석

1

소장 작성

당사자 인적사항, 계약서 조항, 청구 취지(퇴거·보증금 반환) 명확히 기재

소장 핵심 기재사항
  • 원고·피고의 성명, 주소, 연락처
  • 임대차계약 체결일, 계약기간, 보증금액, 월세액
  • 계약 만료일 및 퇴거 요청 내용증명 발송 사실
  • 청구취지: "피고는 원고에게 [주소] 부동산을 인도하라"
  • 청구원인: 계약만료 사실 및 명도의무 발생 근거
2

증거 자료 제출

계약서 사본, 내용증명 사본, 사진·영상, CCTV 캡처, 정산 내역서

📄 서류 증거

  • 임대차계약서
  • 내용증명 발송 영수증
  • 체납 월세 기록

📱 영상/사진 증거

  • 점포 현재 상태 사진
  • 시설물 파손 증거
  • CCTV 영상 캡처

👥 증인 준비

  • 건물관리인
  • 이웃 점포주
  • 중개인
3

변론 기일

원·피고 주장을 입증할 증인 및 추가 증거 준비

법원 조사 결과에 따라 보강 자료 요구 가능

⚠️ 변론 기일 준비사항
변론 기일에는 사전에 준비한 모든 증거를 체계적으로 정리하여 제출하세요.

재판부의 질문에 명확하게 답변할 수 있도록 핵심 내용을 숙지하고, 감정적 대응은 피하는 것이 중요합니다.

4

판결 선고

접수 후 통상 2~3개월 내 1심 판결

판결문 수령 즉시 집행문 부여 신청

💡 승소 확률을 높이는 팁
계약서상 명시된 계약기간과 갱신 조건을 명확히 강조하고, 내용증명 발송 후 임차인의 반응과 협상 과정을 상세히 기록해두세요.

특히 임차인이 퇴거 의무를 인정했던 대화나 문자 내용이 있다면 반드시 증거로 제출하는 것이 유리합니다.

4. 승소 후 강제집행 실제 절차

1

집행문 부여 신청

판결문 수령 후 14일 이내 법원에 신청

필요 서류
  • 판결문 원본
  • 집행문 부여 신청서
  • 송달증명원
2

집행관 집행

임차인 퇴거 명령, 집기·물품 철거·보관
압류 자산 공매절차 진행 시 보증금 압류·매각

집행 당일 준비물
  • 집행문
  • 새 자물쇠
  • 이삿짐 업체
  • 증인 2명
3

회수 완료

공매 수익금 배분 또는 제3채무자 압류를 통한 회수

압류 가능 재산
  • 임차인 명의 예금
  • 임차인 소유 부동산
  • 매장 내 고가 집기

💡 강제집행 비용 절감 팁
강제집행 비용은 집행관 수수료, 운송비, 보관비 등 약 50~150만원이 소요됩니다.

사전에 임차인에게 "자진퇴거 시 강제집행 비용을 절감해 보증금에서 차감하지 않을 것"을 제안하면 자발적 퇴거를 유도할 수 있습니다.

강제집행 진행 흐름도

판결문 수령
14일 이내 집행문 부여 신청
집행관 선임
집행 일정 협의 및 집행비용 예납
집행 당일
집기 반출 및 보관, 자물쇠 교체
집행 완료
집행조서 작성 및 점유권 확보

5. 실제 사례로 배우는 팁

사례 A: 보증금 3,500만 원 반환 지연

내용증명 발송 후 2개월 만에 소송 제기, CCTV·사진 증거로 1심 승소 후 집행관이 즉시 철거 및 반환 조치

성공 요인 분석

  • 명확한 증거 자료(CCTV, 사진) 확보
  • 신속한 법적 대응
  • 집행관 사전 협의로 빠른 강제집행
사례 B: 월세 체납 6개월·퇴거 지연

소송 전 공증인 앞 합의서 작성 제안 → 체납액 50% 선지급 약정 후 자진퇴거 유도, 소송 없이 1개월 내 분쟁 해결

성공 요인 분석

  • 공증인 입회 합의서로 법적 강제력 확보
  • 부분 채무 면제를 통한 협상 타결
  • 법적 비용 절감 및 시간 단축

⚠️ 교훈
사례를 통해 알 수 있듯이, 철저한 증거 확보와 신속한 대응이 승소의 핵심입니다.

또한 소송 전 합의 시도는 시간과 비용을 크게 절감할 수 있는 방법이지만, 반드시 공증을 통해 법적 구속력을 확보해야 합니다.

6. 소요 시간 및 예상 비용

항목 예상 비용
내용증명 발송 약 5,000원
법원 인지대·송달료 20만~80만 원
변호사 수임료 100만~300만 원
강제집행 비용 50만~150만 원
총 예상 비용 170만~535만 원

전체 진행 기간

 

협상 성공 시

1~2개월 소요

 

소송 진행 시

3~6개월 소요

 

강제집행 포함 시

최대 9개월 소요

💡 비용 절감 팁
명도소송은 소가(소송가액)에 따라 인지대와 변호사 비용이 달라집니다.

보증금이 큰 경우, 명도청구와 보증금 반환청구를 분리해서 진행하면 인지대를 절감할 수 있습니다.

또한 간단한 사건은 법률구조공단의 무료 법률상담을 활용하는 것도 좋은 방법입니다.

보증금 규모별 예상 비용표

보증금 규모 인지대 변호사 수임료(표준)
3천만원 이하 약 30만원 100만~150만원
3천만원~1억원 약 50만원 150만~200만원
1억원 이상 80만원 이상 200만~300만원

7. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 임차인이 소송 중 자진 퇴거하면 절차가 어떻게 되나요? +

A1. 자진 퇴거 시 잔여 절차(판결문 발급·집행문 신청)를 완료해 보증금 반환 보전 장치를 확보해야 안전합니다.

임차인이 소송 중 자진 퇴거하더라도, 보증금 반환 문제가 해결되지 않았다면 소송을 계속 진행하여 판결을 받는 것이 좋습니다.

이는 추후 임차인이 보증금을 지급하지 않을 경우, 강제집행을 통해 회수할 수 있는 법적 근거가 되기 때문입니다.

Q2. 소송 없이 합의하려면 어떤 문서를 준비해야 하나요? +

A2. 공증인 앞 합의서를 작성하면 법적 효력이 강화되어 추후 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다.

합의서에는 퇴거 일자, 보증금 반환 금액 및 일정, 시설물 처리 방법, 미이행시 위약금 등을 명시해야 합니다.

특히 합의금 지급과 퇴거가 동시에 이루어지도록 조건을 설정하는 것이 중요합니다.

Q3. 임차인이 권리금을 요구하며 퇴거를 거부하는 경우 어떻게 대응해야 하나요? +

A3. 상가건물 임대차보호법상 임차인의 권리금 회수 기회 보호 조항(제10조의4)에 따라, 임대인은 계약종료 3~6개월 전부터 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 됩니다.

그러나 이는 임차인이 신규 임차인을 구해오는 경우에만 해당하며, 계약 종료 후 임대인이 직접 사용하거나 재건축하는 경우에는 예외가 적용됩니다.

권리금 분쟁 시에는 계약서상 권리금 관련 조항을 확인하고, 필요시 권리금 산정 감정을 통해 객관적 금액을 산출하는 것이 도움이 됩니다.

Q4. 명도소송 승소 후 임차인이 항소하면 강제집행이 불가능한가요? +

A4. 임차인이 항소하더라도, 1심 판결에 대한 가집행 선고가 있다면 강제집행이 가능합니다.

명도소송의 경우 대부분 가집행 선고가 함께 내려지므로, 항소 여부와 관계없이 1심 판결만으로도 강제집행을 진행할 수 있습니다.

다만, 항소심에서 1심 판결이 뒤집힐 경우 원상회복 및 손해배상 책임이 발생할 수 있으므로, 명백히 승소 가능성이 높은 경우에만 가집행을 신청하는 것이 안전합니다.

결론

가게 계약 만료 시점부터 철저한 사전 준비, 내용증명 발송, 명도 소송 제기, 강제집행까지 단계별 대응이 필수입니다.

각 단계에서 충분한 증거를 확보하고 전략적 협상을 병행하면 분쟁을 최소화할 수 있으며, 복잡한 사안은 전문 변호사의 자문을 통해 최적의 대응 계획을 세우시기 바랍니다.

명도소송 성공을 위한 핵심 체크리스트

❶ 사전 준비

  • 계약 만료 6개월 전 통지
  • 정산내역서 작성 및 합의
  • 점포 상태 증거 수집

❷ 법적 조치

  • 내용증명 발송
  • 명도소송 제기
  • 집행문 신청

❸ 회수 단계

  • 강제집행 절차 진행
  • 압류재산 공매
  • 보증금 최종 회수

"가게 계약 만료 시 발생하는 분쟁은 철저한 준비와 법적 절차의 이해만으로도 많은 부분을 예방할 수 있습니다.

사전에 증거를 확보하고 명확한 의사소통을 통해 임차인과의 갈등을 최소화하세요.

법적 분쟁으로 이어질 경우에는 각 단계별 절차를 정확히 이행하며 전문가의 도움을 적절히 활용하는 것이 중요합니다.

이 글이 여러분의 임대차 계약 종료 과정에 실질적인 도움이 되기를 바랍니다."

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